종합부동산세의 모든 것 과세대상, 계산방법, 세율

오늘은 

어렵지만,

누구나 한 번쯤은 고민하고 생각해 봤을, 그리고 언젠가는 고민해 볼 수 있는 

종합부동산세(종부세) 계산 방법에 대해 포스팅 해보겠습니다.

종합부동산세란?

부동산 보유 정도에 따라 조세의 부담 비율을 달리하여 납세의 형평성을 제고한 국세

 

종합부동산세에는 크게 두 가지 항목이 합해집니다.

1) 주택 종합부동산세

2) 토지 종합부동산세

 

부동산 투기수요를 억제하여 부동산 가격을 안정시키기 위한 목적으로 
2005년부터 시행된 제도입니다.

종합부동산세 고지 및 납부

종합부동산세는 매년 6월 1일(과세기준일) 소유 부동산을 기준으로

종합부동산세 과세대상 여부를 판정합니다.

납세의무자는 납부기간(12월 1일~12월 15일)에 가상계좌, 인터넷 뱅킹, 홈택스 등을 통해 
납부가 가능합니다.

 

납부하여야 할 세액이 250만원을 초과하는 경우 그 세액의 일부를 납부기한이 경과한 날부터 6개월 이내에 분납이 가능

*납부할 세액 250만원 초과~500만원 이하일 경우 250만원을 초과하는 금액 분납 가능

*납부할 세액 500만원 초과 시 납부할 세액의 1/2 이하 금액 분납 가능

*종합부종산세로 납부할 세액의 20%의 농어촌특별세도 함께 납부

 

종합부동산세 납세 의무자

주택	인별로 소유한 전국 주택의 공시가격 합계액이 6억원을 초과하는 자 (단, 1세대 1주택자는 11억원을 초과하는 자)
종합합산토지	인별로시가격 합계액이 5억원을 초과하는 자
별도합산토지	인별로 소유한 전국 별도합산토지(주택을 제외한 건축물의 부속토지 등) 공시가격 합계액이 80억원을 초과하는 자

*1세대 1주택*

거주자로서 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 단독으로 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 자

※ 혼인 : 혼인한 날부터 5년, 동거봉양 : 60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 합가 한 날부터 10년 동안 각 1세대로 봄

• 주택수 계산 시 제외 : 등록문화재 주택, 합산배제 신고한 임대주택 이외의 1주택에
                                     주민등록이 되어있고 실제 거주하는 경우 그 합산배제 신고한 사원용주택 등
  다만, 상속·농어촌주택 등, 소수지분주택(공동 소유주택), 주택 중 건물 또는 부속토지만
  소유한 경우에도 주택수 계산시 포함됨
• 1주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우 제외)과 다른 주택의 부속토지를 소유하는 경우 1세대 1주택자로 봄
• 과세기준일 현재 세대원 중 1인이 그 배우자와 공동으로 1주택을 소유하고 해당 세대원 및 다른 세대원이
  다른 주택을 소유하지 아니한 경우, 세대원 중 1인이 1주택과 함께 신규주택(일시적2주택자),
  상속주택, 지방 저가주택을 소유한 경우에는 신청에 의해 1세대 1주택자로 봄
• 신규주택 : 일시적 2주택자가 과세기준일 현재 신규주택을 취득한 날부터 3년이 경과하지 않은 신규주택
• 상속주택 : 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 상속주택(지분율 40% 이하,
                    공시가격 6억원(비수도권 3억원)이하인 경우에는 기간 제한 없음)
• 지방 저가주택 : 비수도권 내 읍·면 지역/비수도권 내 동(洞) 지역 중
                            비광역시(세종시 포함) 지역/수도권 내 연천·옹진·강화군 지역

과세대상

주택(부속토지 포함), 종합합산토지, 별도합산토로 구분하여 과세대상 판정

국세청 홈페이지

 

과세표준

[과세유형별 전국합산{공시가격 × (1-감면율)}- 공제금액] × 공정시장가액비율

• 주택분 : [전국합산 {공시가격× (1 - 감면율)} - 9억 원(1세대1주택자 12억원, 법인 0원)]× 60%
• 종합합산토지분 : [전국합산 {공시가격× (1 - 감면율)} - 5억 원]× 100%
• 별도합산토지분 : [전국합산 {공시가격× (1 - 감면율)} - 80억 원]× 100%

 

종합부동산세 세율

 

산출세액 계산

<산출세액=(과세표준×세율-누진공제)-공제할 재산세액★>

해당연도 재산세로 부과된 세액의 합계액 × 과세표준에 대하여 재산세 표준세율로
계산한 재산세상당액 {=종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율1) × 재산세율}/주택 또는 토지(종합, 별도구분)를
각각 합산하여 표준세율로 계산한 재산세상당액

1)재산세 공정시장가액비율 : 주택 60% (’22년 1세대 1주택 45%), 토지 70%

 

<1세대 1주택자 세액공제(한도 80%) = 산출세액 × 연령별(보유기간별) 공제율>

1. 1연령별 공제율 : 60세 이상(20%), 65세 이상(30%), 70세 이상(40%)
2. 2보유기간별 공제율 : 5년 이상(20%), 10년 이상(40%), 15년 이상(50%)

취득시기 : 상속주택(상속개시일, 다만, 배우자 상속주택은 피상속인의 취득일), 증여받은 주택(등기접수일),
재개발·재건축(멸실주택 취득일), 분할취득한 주택(주택분 재산세가 과세되는 지분 최초 취득일),
건물과 부속토지의 취득일이 다른 주택(주택분 재산세가 과세되는 건물 또는 부속토지 최초 취득일)

세부담 상한 초과세액

주택공시가격의 갑작스러운 시장가격 변동으로 인해 해당 연도 종합부동산세가 급격하게 증가하는 것을

방지하기 위한 조치입니다. 종합부돈산세 산출세액이 직전연도 보유세 상당액에 세부담상한율을 곱하여 산정된

금액을 초과하면 초과하는 금액은 산출세액에서 차감해주고 있습니다.

 

(재산세 + 세부담상한전 종부세액*) - { 전년(재산세 + 종부세) × 150% }* (과세표준 × 세율 - 누진공제)
- (공제할 재산세액 + 세액공제액)

 

합산배제주택

지자체 임대사업자 등록 및 세무서 주택임대업 사업자등록을 한 자로 과세기준일 현재 실제 임대 개시를
하고 있는 주택 (합산배제 신고기한까지 등록한 경우 과세기준일 현재 등록한 것으로 봄)

 

합산배제 사원용 주택  등(출처: 국세청 홈페이지 발췌)

1. 사용자 소유의 사원용 주택 : 종업원에게 무상 또는 저가로 제공하는 국민주택규모이하                
                                                   또는 과세기준일 현재 공시가격 6억 원 이하인 주택
2. 기숙사 : 종업원 공동취사용 주택(건축법 시행령 별표1)
3. 주택건설업자의 미분양주택 : 주택건설업자(주택법의사업계획승인이나건축법의 허가를 받은 자)
                                                  소유의 미분양주택으로 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터  
                                                  5년이 경과하지 아니한 주택
4. 어린이집용 주택 : 과세기준일(6.1.) 현재 자치단체장 인가 또는 운영을 위탁받고 세무서에서
                                고유번호 부여받아 5년 이상 계속하여 어린이집로 운영하는 주택
5. 시공자가 대물변제 받은 미분양주택 : 시공자가 주택건설업자로부터 주택의 공사대금으로
                                                               대물변제 받은 미분양주택(공사대금 받은 이후 최초 납세의무
                                                                성립일로부터 5년 이내)
6. 6연구기관의 연구원용 주택 : 정부출연연구기관이 2008.12.31. 현재 보유하고 있는 주택
7. 등록문화재 주택 : ｢문화재보호법｣ 에 따른 등록문화재
8. 기업구조조정부동산투자회사 등이 2010.2.11일까지 직접 취득하는 
   서울특별시 밖의 미분양주택(계약체결 포함, 비수도권 비율이 60%이상)
   또는 2011.4.30까지 직접 취득(계약체결 포함)하는 2010.2.11일 현재
   서울특별시 밖의 미분양주택(비수도권 비율이 50% 이상) 중 비수도권 소재 미분양주택 또는
   2014.12.31.까지 직접 취득(계약체결 포함)하는 미분양주택
9. 기업구조조정부동산투자회사 등과 매입약정 체결에 따라 취득하는 미분양주택
10. 신탁업자 미분양주택 : 시공자가 채권을 발행하여 조달한 금전을 신탁받은 신탁업자가 
                                         2010.2.11일까지 취득하는 서울특별시 밖의 미분양주택(계약체결 포함,
                                         비수도권 비율이 60%이상) 또는 2011.4.30까지 직접 취득(계약체결 포함)하는
                                         2010.2.11일 현재 서울특별시 밖의 미분양주택(비수도권 비율이 50% 이상) 중
                                         비수도권 소재 미분양주택 또는 2012.12.31.까지 직접 취득(계약체결 포함)하는 미분양주택
11. 노인복지주택 : 「노인복지법」에 따라 노인복지주택을 설치한 자가 임대하는 노인복지주택
12. 향교(향교재단)이 소유한 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우)
13. 세일앤리스백 리츠 등이 매입하는 주택 : 주택도시기금과 한국토지주택공사가 공동으로 출자하여
                                                                     설립한 부동산투자회사 등이 주택담보대출차주에게 5년 이상
                                                                     임대하고 임대기간 종료후 그 주택을 재입할수 있는 권리를
                                                                      부여하는 등 요건을 갖춘 주택
14. 토지임대부 분양주택 부속토지 : 「주택법」에 따른 토지임대부 분양주택의 부속토지
15. 주택건설 목적 멸실주택 : 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여
                                             그 취득일로부터 3년 이내에 멸실시키는 주택

조세특례제한법상 종부세 과세특례

<향교 및 종교단체에 대한 과세특례>

개별단체(개별향교 또는 개별종교단체)가 조세포탈을 목적으로 하지 아니하고 
향교재단 등(향교재단 또는 종교단체) 명의로 등기한 주택 또는 토지는 종합부동산세의 과세에 한하여 
개별단체의 소유로 봄

 

<주택건설사업자의 주택신축용 토지에 대한 과세특례>

주택법에 따라 주택건설사업자등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 
취득일부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 종합합산토지분 과세대상에서
제외(토지를 보유한 상태에서 주택건설사업자의 지위를 얻은 경우 포함)

 

종합부동산세 계산 방법

{인별 전국합산 공시가격 - 공제금액)×공정시장가액비율}×세율 - 법정 공제세액

1. 주택공시가격 - 공제금액 = 공제초과금액
2. 공제초과금 x 공정시장가액비율 = 과세표준
3. 과세표준 x 세율 = 종합부동산 세액
4. 종합부동산 세액 - 공제할 재산세 = 산출세액
5. 산출세액 - 세액공제 - 세부담 상한 초과세액 = 종합부동산 납부세액

*법정 공제세액*

1) 재센세액 중 종합부동산세 과세표준에 대한 재산세상당액

2) 1세대 1주택 세액공제액

3) 세부담상한액을 초과하는 금액

 

세액계산 흐름도(개인, 법인)

출처: 국세청 홈페이지

 

국세청 홈페이지